Angenommen Sie stossen auf einer Zeitungsanzeige oder auf einer Internetplattform auf Ihr Traumhaus auf dem Lande. Sie können sich vorstellen, künftig in dieser Gemeinde mit Autobahnanschluss, Anbindung an den öffentlichen Verkehr, guten Einkaufsmöglichkeiten, einem gut ausgebauten Schulwesen und erst noch mit einem attraktiven Steuerfuss zu wohnen. Das Ganze hat nur einen Makel: Das Haus ist aus den dreissiger Jahren und stark sanierungsbedürftig. Einzig die Fenster wurden in jüngerer Zeit ersetzt. Sowohl Küche als auch die Nasszellen müssen dringend saniert werden. Wie ist das Vorgehen bei einer Totalsanierung?
Eine Sanierung steht und fällt mit der Bausubstanz eines Hauses. Wenn es das Mauerwerk zulässt, also intakt ist und das Gebäude nicht entkernt werden muss, ist eine Sanierung meist die günstigere und schnellere Lösung. Als Entkernung bezeichnet man übrigens im Bauwesen die vorbereitenden Massnahmen für einen Abriss oder Teilabriss eines bestehenden Gebäudes. Weitere Vorteile liegen auf der Hand: Die Sanierung lässt sich in Etappen einteilen und die Seele und Charme des Hauses bleiben erhalten – auch wenn dafür der eine oder andere Kompromiss eingegangen werden muss. Noch ein Wort zu einem Abriss: Nicht nur mangelnde Bausubstanz könnte einen Abbruch nötig machen, sondern auch Altlasten, welche die Aufwand- und Kostenseite nicht mehr im Lot halten, und sich von Architektenseite deshalb der Abbruch als die beste Lösung erweist.
Etappierung nach Priorität
Um eine Etappierung des Sanierungsprojekts machen zu können, müssen der zeitliche Rahmen und die Form der Etappierung festgelegt werden. Dabei ist der Zeitraum sicher ein entscheidender Faktor und auch die Frage, wann spätestens die sanierte Liegenschaft bewohnt werden soll. Die Auswahl und Kombination der Massnahmen soll exakt auf das Gebäude sowie die Wünsche der Bauherrschaft zugeschnitten sein. Der ausführliche Sanierungsfahrplan definiert die einzelnen Phasen der Sanierung in der richtigen Reihenfolge, berücksichtigt verfügbare Fördergelder und setzt auf eine optimale Finanzierung.
Der Grundsatz beim Sanieren aber lautet: Der Bau wird von aussen nach innen instand gestellt. Das heisst konkret:
– Dachsanierung mit neuer Eindeckung, Wärmedämmung und Verstärkung;
– Kellerabdichtung, Kellerwände und -decken dämmen;
– Aussenwände sanieren mit hochwertiger Wärmedämmung, Fenster und Türen erneuern mit Wärmeschutzverglasung. Eventuell Installation einer Photovoltaikanlage;
– Innenausbau.
Ausbaustandard: Wunsch und Machbarkeit
Hierbei kommt es ganz individuell auf die Kundenwünsche an. In der Offertphase hat der Kunde die Möglichkeit eine «Wunsch-Liste» aufzustellen mit allen Wünschen, Vorstellungen oder Ideen. Anhand dieser Angaben lässt sich von Seiten der Projektleitung schnell sagen, was aus baulicher Sicht möglich ist und was nicht. Anschliessend wird eine detaillierte Offerte anhand der gegebenen Vorgaben erstellt.
Wo stecken die grössten Kosten? – Die grössten Kosten liegen definitiv bei den Heizungssystemen und Sanitärinstallationen. Wo lässt sich sparen? – Am meisten eingespart werden kann im Innenausbau. Hierbei kommt es ganz auf die Wünsche der Bauherrschaft an.
Elektroanschlüsse und Nasszellen: Bei einer Generalsanierung werden alle Elektroanschlüsse sowie Sanitärleitungen erneuert. Hierbei können bestehende Standorte von Dosen und Anschlüssen übernommen und neue hinzugefügt werden. Nasszellen können je nachdem wie die Anschlüsse und Leitungen es erlauben, vergrössert oder gar an einem anderen Standort erstellt werden. Die Nasszellen sollten auf lange Sicht geplant werden, das heisst: begehbare Duschen in einer allgemein geräumigen und behindertengerechten Grösse.
Erneuerbare Energieträger
Luft/Wasser-Wärmepumpe: Der grösste Vorteil einer Luft-Wasser-Wärmepumpe ist ihre universelle Einsetzbarkeit. Während bei einer anderen Wärmepumpe oftmals komplizierte Genehmigungen und bauliche Massnahmen erforderlich sind, lässt sich die Luft-Wasser-Wärmepumpe problemlos in die meisten Bauprojekte integrieren. Die gesetzlichen Bestimmungen hinsichtlich der Lärmemissionen sind allerdings zu beachten. Während der Hauptlärm einer Wärmepumpe vom Kompressor stammt, der das Kältemittel komprimiert, besitzt die Luft/Wasser-Wärmepumpe mit ihrem Gebläse eine weitere Lärmquelle. Zudem ist sie anfällig für extreme Kälte. Im Vergleich zur Solar/ Wasser-Wärmepumpe ist die Luft/ Wasser-Wärmepumpe aber wesentlich kostengünstiger in der Anschaffung.
Sole/Wasser-Wärmepumpe: Die Sole-Wasser-Wärmepumpe verfügt über diverse spezifische Vor- und Nachteile, die eine andere Art der Wärmepumpe nicht haben mag. Zum einen muss die Komplexität des Einbaus einer Erdwärmepumpe erwähnt werden. Nicht jedes Grundstück verfügt über die nötigen Gegebenheiten und selbst wenn, heisst das noch nicht, dass das zuständige Amt die Genehmigung erteilt. Wenn alle äusseren Umstände geklärt sind, bedeutet die Anschaffung einer Sole-Wasser-Wärmepumpe eine hohe Investition. Die Wärmepumpe selbst ist verhältnismässig günstig, dafür ist die Erschliessung der Wärmequelle sehr teuer. Hervorzuheben ist aber, dass man dank diesem Energieträger pro Jahr bis zu 1000 Franken weniger Energiekosten aufwenden muss. Nach zwölf bis fünfzehn Jahren haben sich die Kosten somit amortisiert. Die Lebensdauer einer solchen Anlage beträgt rund 20 Jahre. Ein weiterer grosser Pluspunkt ist der geringe Geräuschpegel. Dadurch dass sie «nur» über ihren Kompressor verfügt, ist dieser die einzige potenzielle Lärmquelle. Anmerkung: Energetische Sanierungen werden nicht nur mit Förderbeiträgen unterstützt, sondern sind nach wie vor steuerlich abzugsfähig (abhängig von den kantonalen Gesetzen).
Holzfeuerung: Holzfeuerungen sind klimaneutral und weisen eine CO2-neutrale Energiebilanz auf. Deshalb gewinnt Holz als Brennstoff zunehmend an Bedeutung. Als Brennstoff eignen sich sowohl Holzschnitzel als auch Stückholz. Zu prüfen wäre sicher auch, ob in der entsprechenden Gemeinde einen Anschluss an Fernwärme oder an einen Wärmeverbund möglich ist.
Als Alternative bietet sich auch eine Holzpelletheizung, die aus ökologischer Sicht auch empfehlenswert ist. Allerdings werden Pellets auch aus dem Ausland importiert, was graue Energie produziert.
Wie lange dauert eine Grundsanierung? – Mit einem gut eingespielten Team sollte eine Bauzeit von vier Monaten möglich sein. Während der Bauzeit sollte das Haus nicht bewohnt werden.
Muss das Dach nach 90 Jahren ersetzt werden? – Ja. Im Normalfall steht eine Dachsanierung alle 50 bis 60 Jahre an. In einigen Fällen kann eine solche aber auch schon nach 30 bis 40 Jahren fällig sein – vor allem, wenn das Dach undichte Stellen hat, oder die Dachbalken erneuert werden müssen. Auch aus energetischer Sicht macht eine Dachsanierung Sinn. Rund 21 Prozent des Wärmeverlustes entweichen über nicht genügend gedämmte Dächer.
Lohnt sich ein Estrichausbau als Wohnteil? – Ein Estrichausbau bringt auf alle Fälle eine Wertsteigerung und mehr Wohnraum mit sich. Vorgängig ist jedoch zu prüfen, ob die Ausnützungsziffer in der betroffenen Stadt oder Gemeinde eine Erweiterung des Wohnraums überhaupt zulässt.
