Es wird immer zum Thema gemacht, wenn die Eltern in einem Haus wohnen, es aber zu Lebzeiten ihren Kindern übertragen möchten, ohne dass sie aus dem Haus ziehen müssen. Man spricht dabei von Nutzniessung und Wohnrecht. Und auch hier gibt es – wie überall – Vor und Nachteile.
Das Nutzniessungs- und Wohnrecht sollte für Wohneigentümer frühzeitig angegangen werden. Es kann nicht nur bei einer Nachfolgeregelung bzw. einer vorzeitigen Liegenschaftsübertragung angewendet werden, sondern viele Ehepaare sorgen so für den überlebenden Partner vor.
Nutzniessung: Bestimmte Person
Nutzniessung ist eine sogenannte Personaldienstbarkeit, die sich nicht nur auf Grundstücke, sondern auch auf bewegliche Dinge, Rechte und Vermögen beziehen kann. Wie der Name Personaldienstbarkeit sagt, geht es um eine bestimmte Person. Bei Grundstücken berechtigt die Dienstbarkeit de Nutzniesser dazu, eine Immobilie weiter zu nutzen und Erträge aus der Liegenschaft zu ziehen. Für den Nutzniesser ändert sich insofern also nicht viel. Warum also macht diese Dienstbarkeit (mit Grundbucheintrag) Sinn? Es handelt sich bei der Nutzniessung um einen vorgezogenen Erbgang. Eltern oder ein Elternteil übertragen so in Form einer Schenkung oder eines Erbvorbezugs, das Haus zu Lebzeiten. Die Eltern geben faktisch das Eigentum ab, sind aber dadurch nicht in ihren Besitz- und Nutzungsrechten eingeschränkt. Die Nutzniessung gilt weiter für den überlebenden Teil einer eingetragenen Partnerschaft. Wie schon kurz erwähnt, wird die Nutzniessung im Grundbuch eingetragen. Dieser Eintrag setzt eine öffentlich beurkundete Vereinbarung voraus. Wichtig zu wissen: Die Nutzniessung entbindet nicht davon, die Sorgfaltspflicht einzuhalten sowie für Unterhalts- und allfälligen Erneuerungskosten aufzukommen. Dasselbe gilt für Hypothekarzinsen und eine allfällige Amortisationskosten. Die Nutzniesser müssen die Immobilie nicht zwingend selbst bewohnen. Sie können sie auch vermieten, aber natürlich nicht (mehr) selber verkaufen.
Das Wohnrecht: keine Vermietung oder Verpachtung
Anders verhält sich der eine oder andere Punkt beim Wohnrecht. Es erlaubt dem Berechtigten, bestimmte Räumlichkeiten oder das gesamte Objekt zu bewohnen. Wie bei der Nutzniessung ist für die Begründung eines Wohnrechts die öffentliche Beurkundung des Vertrags und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Ausserdem ist es möglich, das Wohnrecht durch eine entsprechende Verfügung im Testament oder im Erbvertrag zu regeln. Bei einem Erbvorbezug können sich die Eltern ein Wohnrecht einräumen, wenn sie die Immobilie vorzeitig ihren Kindern vermachen. Wie bei der Nutzniessung hat im Todesfall der überlebende Ehegatte einen Anspruch auf das Wohnrecht. Das Wohnrecht unterscheidet sich von der Nutzniessung in mehreren wesentlichen Punkten: Beim Wohnrecht geht es darum, die Immobilie weiterhin bewohnen zu können. Wie ein Mieter kommt der Berechtigte beim Wohnrecht in der Regel nur für die gewöhnlichen Unterhaltskosten wie Strom- und Betriebskosten auf. Seine Nutzungs- und Gebrauchsrechte darf der Berechtigte aber nicht wie bei der Nutzniessung übertragen. Das heisst: Eine Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft sind beim Wohnrecht nicht möglich.
Was den Unterhalt anbetrifft, verhält es sich für den Wohnberechtigten wie bei einem Mieter. Er muss nur für kleinere Reparaturen aufkommen, falls die Schäden durch unsachgemässen Gebrauch entstanden sind.
Zwei Arten von Wohnrecht
Das ausschliessliche Wohnrecht legitimiert den Begünstigten die ganze Liegenschaft zu nutzen oder nur bestimmte Räume zu bewohnen. Wenn sich das Wohnrecht für die Mutter oder den Vater auf die Einliegerwohnung beschränkt, spricht man von einem nicht ausschliesslichen Wohnrecht. Ein Mitbenutzungsrecht legitimiert den Begünstigten, wie der Name sagt, auf gemeinsames Wohnen. Das heisst, die Kinder wohnen mit im Haus und teilen sich die Wohnräume mit den Eltern. Ein Verkauf der Immobilie ist trotz Nutzniessung oder Wohnrecht möglich. Der Besitzer braucht dazu keine Bewilligung des Berechtigten. Die im Grundbuch vermerkte Dienstbarkeit bleibt aber auch nach dem Verkauf weiterhin bestehen, ausser es erfolge ausdrücklich eine Löschung des Eintrags.
Steuerliche Folgen von Nutzniessungs- oder Wohnrecht
Bei einer Nutzniessung reduziert sich eine allfällige Schenkungssteuer durch die Nutzniessung. Bei der Nutzniessung sind Steuern vom Begünstigten zu entrichten – bei der Einkommenssteuer ist das Eigenmietwert oder die Mieterträge bei Fremdvermietung. Für die Vermögenssteuer ist der amtliche Wert zu versteuern. Ebenfalls aufkommen muss der Begünstigte bei der Nutzniessung für die Liegenschaftssteuer. Verzichtet der Nutzniesser auf die Nutzniessung (z.B. aus gesundheitlichen Gründen oder freiwillig), erfolgt eine Anrechnung der Mieterträge oder des Eigenmietwerts.
Beim Wohnrecht reduziert sich eine allfällige Schenkungssteuer ebenso wie beim Nutzniessungsrecht. Der Wohnrechtsbegünstigte muss bei der Einkommenssteuer den Eigenmietwert versteuern. Verzichtet der Wohnrechtsbegünstigte freiwillig auf sein Wohnrecht, wird der Eigenmietwert als Einkommen angerechnet. Muss er hingegen aus gesundheitlichen Gründen ausziehen, kann der Eigenmietwert nicht angerechnet werden.
